En primer lugar cabe destacar que la nueva ley sólo afecta a los arrendamientos de viviendas no a  otro tipo de arrendamientos.

Resumiendo, sus puntos más importantes son:

1- Desaparece la regulación por la que hasta ahora se regían los contratos de arrendamiento. La nueva ley da como prioridad la voluntad de las partes al subscribir el contrato de arrendamiento. Sólo en caso de no llegar a un acuerdo en los puntos de controversia, entonces se estará en lo que dicte la LAU.

2- Los requisitos mínimos que deberá establecer los contratos serán:

• -          La duración del contrato será libre; pero el periodo mínimo de duración será de tres años
• -          Si el contrato de alquiler se inscribe en el Registro de la Propiedad, el inquilino tendrá una mayor seguridad jurídica para que en el caso de venta de la vivienda o transmisión forzosa ( por ejemplo que el propietario de la vivienda no haya pagado la hipoteca y el banco se la adjudique) . Pues bien, en estos casos el nuevo propietario no podrá requerirle al inquilino que abandone la vivienda. Si el contrato de alquiler no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad , entonces el nuevo propietario SI que podrá requerir al inquilino que abandone la vivienda en un plazo máximo de tres meses.

• -          El arrendatario podrá desistir del contrato pasados seis meses del mismo.
• -          La prórroga tácita del contrato será de un año.
• -          Se podrá compensar todo o parte de la renta del alquiler por reformas en la vivienda a cargo del arrendatario.
• -          Ya no será obligatoria la actualización de la renta por el IPC, pudiendo establecer las partes cualquiera otro índice. A falta de acuerdo entonces sí que se aplicará la actualización de la renta por el IPC.
• -          Los contratos existentes seguirán rigiéndose por lo firmando en su día; pero si ambas partes están de acuerdo pueden adaptarlo a la nueva normativa.

3- Por lo que afecta al proceso de desahucio, también hay novedades y una de las más importantes es:

-          Se podrá dar fecha para el lanzamiento por el Secretario Judicial si el demandado no ha respondido al requerimiento, no ha efectuado oposición ni se ha allanado en la demanda, sin esperar a que haya un juicio. Hasta ahora había que esperar a saber si el juicio se había celebrado o no.

OTRO ASPECTO A TENER EN CUENTA PARA LOS PROPIETARIOS QUE QUIERAN ALQUILAR UNA VIVIENDA , EDIFICIO O LOCAL  O QUE QUIERAN VENDER O SIMPLEMENTE PUBLICITAR DICHA VENTA O ALQUILER  es que a partir del 1 de junio es obligatorio presentar un Certificado de Eficiencia Energética

Para la emisión de este certificado, un Ingeniero Industrial, Arquitecto o Arquitecto Técnico hará  un estudio del local, edificio o vivienda  quién después de estudiarlo emitirá dicho certificado . La evaluación le otorgará una calificación de A, siendo la más eficiente hasta G la que menos. El certificado también dirá, que aspectos hay que mejorar para llegar a la máxima calificación.

El incumplimiento de este dato así como que los datos que figuren sean falsos se sancionarán con multas de 300 euros a 6.000 euros.

El certificado puede costar alrededor de unos 200 euros, pero el precio es libre por lo que recomiendo que se comparen precios.

La duración del certificado será de 10 años,  al término de los cuales se habrá que renovar para señalar las posibles nuevas reformas que se hayan podido realizar.

Y ya para terminar decir que quedan excluidos de emitir el certificado:

• -          Locales con menos de 50 m2
• -          Viviendas que se alquilen por menos de 4 meses.
• -          Edificios de Protección Oficial
• -          Lugares de culto religioso

Carmen Cruz Ruiz

Abogada

Cuando alguien comete un delito y se le condena a penas de prisión, estas, según nuestra Constitución; cumplen varias funciones:

• 1- Pretende ser ejemplarizante; es decir, muestra a la sociedad las consecuencias de tales conductas delictivas. Robar, asesinar, etc. no sale gratis.
• 2- Disuadir a los individuos que podrían tener la tentación de hacer según que conductas sabiendo que si las hacen pueden llevarles a  prisión. Por ejemplo, sabiendo que cometer actos terroristas está penado con 40 años de prisión, puede disuadir a muchos a cometerlos.
• 3- Tiene carácter retributivo, esto quiere decir que, la pena de prisión sirve para saldar una deuda, no sólo con la propia víctima; sino también con la sociedad. Es por ello que el perdón de la víctima es un asunto privado. Si la víctima decide perdonar a su agresor, no tiene nada que ver con la sociedad y el proceso penal sigue adelante,  o si ya está en prisión seguirá allí hasta cumplir la condena impuesta a pesar de que la propia víctima le perdone.

Esto es justicia y no venganza, la justicia significa que el castigo ha de ser proporcional al delito que se comete y que el preso una vez haya cumplido su condena pueda volver a la sociedad y reintegrarse en ella. Si olvidamos esto entonces lo que queremos es venganza y no justicia.

Cuando alguien piensa en vengarse seguramente lo que sucede es que piensa en aquello que dice que la venganza es un plato que se sirve frio; pero también puede dar lugar a que el deseo de venganza se enfríe y nos demos cuenta de que puede llevarnos  a complicarnos más la vida. Una persona vengativa es rencorosa, quiere herir y hacer sufrir al que un día le hirió y le hizo sufrir.

¿Quién no ha oído hablar de La Ley del Talión? “Ojo por ojo, diente por diente”

A lo largo de la historia ha habido venganzas que se han hecho famosas. Por ejemplo:

• -         Caballo de Troya: Fue la venganza de los griegos contra los troyanos en represalia por el secuestro de su princesa  Helena, que fue secuestrada por Paris, príncipe troyano. Troya fue una ciudad que hasta entonces era inexpugnable. Los griegos idearon un plan para poder entrar en la ciudad dejando,  delante de sus puertas,  un enorme caballo de madera. Los troyanos creyeron que era un regalo de los dioses y lo entraron a la ciudad. El ejército griego se encontraba dentro del caballo y de  madrugada cuando toda la ciudad dormía los griegos salieron del caballo y arrasaron con todo lo que encontraron  a su paso.
• -         La que ha protagonizado un tatuador profesional  Ryan Fitzgerard a su novia Rossie Brovent...Él se enteró de que le había sido infiel con su mejor amigo y convenció a su novia para que se tatuara en la espalda una escena de la serie Narnia, al parecer es fan de la serie; pero con lo que  se encontró fue que su novio le había tatuado un enorme excremento rodeado de moscas. Ahora el tatuador se enfrenta a una demanda de su  ya ex novia por 100.000 dólares.
• -         ¿Quién no se acuerda de Lorena Bobbit? Cansada de los abusos de su marido y de serle infiel, ella decide vengarse y esperó a que se durmiera para cortarle el pene y tirarlo. Por suerte para el marido, se pudo recuperar el pene y gracias a la medicina consiguieron reimplantarle el miembro. Fue juzgada y declarada inocente. El jurado dictaminó que había actuado así por los continuos malos tratos que su marido le infringía diariamente; pero el juez la internó en un instituto de salud mental permaneciendo en el hospital por 45 días.

Estos son ejemplos de venganza y no de justicia. Cometer un delito tiene castigo, la venganza también lo tiene, Y si no pensad en Borges, quién dijo  “Yo no hablo de venganzas ni perdones, el olvido es la única venganza y el único perdón”.

Carmen Cruz Ruiz

Abogada

Parece ser una buena noticia para aquellos padres que pasan una pensión por alimentos a sus hijos y pretenden una rebaja de la prestación por el nacimiento de otros hijos habidos con una nueva pareja.

Hasta ahora no era posible, la jurisprudencia nos decía que el nacimiento de nuevos hijos con otra pareja no era causa para decretar una rebaja en la pensión por alimentos que el obligado al pago debía de satisfacer mediante una sentencia de divorcio a los hijos habidos con anterioridad.

Ahora ya si se puede.

En efecto Nuestro Alto Tribunal sienta nueva jurisprudencia al establecer que el nacimiento de nuevos hijos de una nueva relación, si las circunstancias patrimoniales y económicas del obligado al pago han cambiado y no dispone de los mismos ingresos por habérsele reducido el sueldo a haberse quedado en el paro, puede llevar a la rebaja de dicha pensión por alimentos. Y aún es más cuando nos dice que el otro progenitor, en la medida de sus posibilidades económicas, también ha de contribuir al mantenimiento de esos hijos.

Así lo dictamina el Tribunal Supremo  en la Sentencia dictada el 30 DE ABRIL DEL 2013 en el FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO:

“En lo que aquí interesa supone que el nacimiento de un nuevo hijo no basta para reducir la pensión alimenticia del hijo o hijos habidos de una relación anterior, ya fijada previamente, sino que es preciso conocer si la capacidad patrimonial o medios económicos del alimentante es ciertamente insuficiente para hacer frente a esta obligación ya impuesta y a la que resulta de las necesidades de los hijos nacidos con posterioridad, sin merma de la atención de las suyas propias, y valorar si es o no procedente redistribuir la capacidad económica del obligado, sin comprometer la situación de ninguno de los menores, en cuyo interés se actúa, y ello exige ponderar no solo las posibilidades económicas del alimentante sino las del otro progenitor que tiene también la obligación de contribuir proporcionalmente a la atención de los alimentos de los descendientes, según sean sus recursos económicos, prueba que no se ha hecho. “

Pero; y esto es muy importante. Os doy un consejo :  A  PESAR  DE  ESTO  NO DEJEIS  DE  PAGAR  LA  PENSION  DE  VUESTROS  HIJOS  POR  VUESTRA  CUENTA.  SI   PRETENDEIS  QUE  EL  JUEZ  OS  REBAJE  LA  PENSION TENEIS  QUE  ASESORAROS  BIEN  CON  UN  ABOGADO  QUIEN  INICIARA EL  PROCEDIMIENTO  ADECUADO  PARA  QUE  SE  OS  REBAJE  LA PENSION.  TENEIS  QUE  SEGUIR  PAGANDO  COMO  SIEMPRE  PORQUE  SI  DEJAIS DE  PAGAR   ESO  ES  DELITO Y   CONLLEVA   PENAS   DE  PRISION.

Carmen Cruz Ruiz

Abogada